～ あなたの不動産売却をメールと電話でサポートします０４２２-７０-５３３１ ～業界の常識(非常識) ～売却する人は要確認～
ブログやFacebook でも書きましたが、 
不動産業界では知らない人がいないくらい大手は日常的に行っている(非)常識です・・・
「物件の囲い込み」と呼ばれる、不動産取引の悪弊を憂いた有志関係者がまとめた不正行為の実態を調査したレポートがあり、結論からいえば、大手各社の信じ難い不正の数々が克明に記録されている。
そもそも物件の囲い込みとはどういう行為なのか。それを知るためには、不動産の仲介手数料の仕組みを知る必要がある。
そもそも物件の囲い込みとはどういう行為なのか。それを知るためには、不動産の仲介手数料の仕組みを知る必要がある。
不動産仲介会社の収入の大部分は、物件の売主もしくは買主からの仲介手数料である。
例えば成約価格が400万円超の場合、仲介手数料の上限は「成約価格の3％＋6万円」となる。
そこで多くの会社では、不動産仲介会社が１社で売主と買主の仲介を行う、いわゆる「両手仲介」（図参照）を狙うことになる。仲介手数料は売主と買主から得られるため、６％＋12万円と２倍に増えるからだ。
実際に両手仲介はどれぐらい行われているのか。
主要各社の平均手数料率は、下の表の通りだ。
例えば成約価格が400万円超の場合、仲介手数料の上限は「成約価格の3％＋6万円」となる。
そこで多くの会社では、不動産仲介会社が１社で売主と買主の仲介を行う、いわゆる「両手仲介」（図参照）を狙うことになる。仲介手数料は売主と買主から得られるため、６％＋12万円と２倍に増えるからだ。
実際に両手仲介はどれぐらい行われているのか。
主要各社の平均手数料率は、下の表の通りだ。
大手は５％前後に上っている。仮に全てが両手仲介であれば６％となることを考えると、
この５％というのは相当に高い数値だ。
そもそも、物件売却の媒介契約をした不動産仲介会社が、故意に情報を隠したり独占することは宅地建物取引業法で禁じられており、「発覚した場合は改善の指示処分を下す。
それにも従わない場合、業務停止処分もあり得る」（国土交通省不動産業課）。
にもかかわらず国土交通省は囲い込みの実態調査を積極的に行ってはおらず、それ故、過去に発覚した事例は「把握できる限りにおいては一件もない」（同）とのこと。
囲い込みが表面化しない理由は二つある。
一つ目は、囲い込みが行われても売り主がその事実を知ることはできないため被害が表面化しづらいこと。
二つ目は、不動産仲介会社の間でも囲い込みの事実を見極めるのが難しいということだ。
買主の依頼で物件照会したＡ社に対し、売主と媒介契約しているＢ社の担当者が「すでに他の客と交渉中です」と言えば、
Ａ社がその真偽を確かめるのは非常に困難である。
この５％というのは相当に高い数値だ。
そもそも、物件売却の媒介契約をした不動産仲介会社が、故意に情報を隠したり独占することは宅地建物取引業法で禁じられており、「発覚した場合は改善の指示処分を下す。
それにも従わない場合、業務停止処分もあり得る」（国土交通省不動産業課）。
にもかかわらず国土交通省は囲い込みの実態調査を積極的に行ってはおらず、それ故、過去に発覚した事例は「把握できる限りにおいては一件もない」（同）とのこと。
囲い込みが表面化しない理由は二つある。
一つ目は、囲い込みが行われても売り主がその事実を知ることはできないため被害が表面化しづらいこと。
二つ目は、不動産仲介会社の間でも囲い込みの事実を見極めるのが難しいということだ。
買主の依頼で物件照会したＡ社に対し、売主と媒介契約しているＢ社の担当者が「すでに他の客と交渉中です」と言えば、
Ａ社がその真偽を確かめるのは非常に困難である。
【５件に1件の割合で囲い込みを行う三井のリハウス】
ココの記事については、三鷹近辺のエリアに限っていうと違和感があります！
三鷹エリアの三井のリハウスは比較的、オープンな印象です。
では、具体的にどのようにして囲い込むのか。
例えば、三井不動産リアルティの神奈川県の某支店では以下のようなやりとりがなされている。
不動産仲介会社役
「物件確認なんですが、○○○（物件名）なんですけど......」
支店担当者
「あ～、話入ってます（＝すでに交渉中です）」
それから16分後、今度は一般客のふりをして同店に電話してのやりとりは以下の通りだ。
一般客役
「ホームページで見たんですが、○○○（物件名）って今は空いているでしょうか？」
支店担当者
「ご紹介可能です」
一般客役
「あ、本当ですか」
支店担当者
「まだ内覧した人は一人もいないので、今週末から内覧可能です」
他にも、千葉県の支店では、不動産仲介会社からの問い合わせには「すでに商談が入っている」と断ったが、
その12分後の一般客からの問い合わせには「内見可能」と答えたケースや、同じく千葉県の別の支店でも、
不動産仲介会社からの問い合わせには「すでに申し込みいただいている（ので紹介できない）」と答えておきながら、
その21分後に一般客からの問い合わせには「約10日前から空き家になっているので内見可能」と回答している。
支店の担当者が紹介拒否する方法で多いのは、「すでに商談中」や「契約済み」といったパターンだが、
その他にも「売主が忙しい」「契約確定したのでホームページから削除するところだった」など、さまざまなパターンがある。
それ故、調査レポートでは「（囲い込みの対応が）非常に手慣れている印象を受け、囲い込み行為が担当者レベルのみではなく、店舗全体での対応であり、日常的に行われていることが推測されます」と結論付けている。
こうした囲い込みの実態について、大手各社はどう答えるのか。
三井不動産リアルティは「囲い込みなんて随分と昔の話。今ではもしも発覚すれば経営会議の俎上に載せられるし、懲罰の対象となる。当社では囲い込みが発覚したケースは全くない」と回答。
また、住友不動産販売も「物件の囲い込みをやっている事実はない」と否定する。
だが、今回入手したデータを見る限り、大手各社が囲い込みをやっている可能性は極めて高いと言わざるを得ない。
監督官庁である国土交通省は、不正の実態について、見て見ぬふりをやめ、本格的な調査を行うべきである。
さらに厳罰化も含めた対応を取らない限り、消費者利益を損ねる業界の悪習がなくなりはしないだろう。
かなり昔から行われていることであり、特段驚かないと言うのが不動産業界内の実態です。
ただ昔ほど強烈な囲い込みは少なくなったと言うのが実態です。
ココに出ていない中堅の不動産会社でも行っている行為ですが、
双方代理禁止まではなかなか難しいと言うのが業界の考え方なのかな・・・
売却を依頼する場合は、一般媒介で二社程度に依頼することにより囲い込みは少なくなります。
三鷹エリアの三井のリハウスは比較的、オープンな印象です。
では、具体的にどのようにして囲い込むのか。
例えば、三井不動産リアルティの神奈川県の某支店では以下のようなやりとりがなされている。
不動産仲介会社役
「物件確認なんですが、○○○（物件名）なんですけど......」
支店担当者
「あ～、話入ってます（＝すでに交渉中です）」
それから16分後、今度は一般客のふりをして同店に電話してのやりとりは以下の通りだ。
一般客役
「ホームページで見たんですが、○○○（物件名）って今は空いているでしょうか？」
支店担当者
「ご紹介可能です」
一般客役
「あ、本当ですか」
支店担当者
「まだ内覧した人は一人もいないので、今週末から内覧可能です」
他にも、千葉県の支店では、不動産仲介会社からの問い合わせには「すでに商談が入っている」と断ったが、
その12分後の一般客からの問い合わせには「内見可能」と答えたケースや、同じく千葉県の別の支店でも、
不動産仲介会社からの問い合わせには「すでに申し込みいただいている（ので紹介できない）」と答えておきながら、
その21分後に一般客からの問い合わせには「約10日前から空き家になっているので内見可能」と回答している。
支店の担当者が紹介拒否する方法で多いのは、「すでに商談中」や「契約済み」といったパターンだが、
その他にも「売主が忙しい」「契約確定したのでホームページから削除するところだった」など、さまざまなパターンがある。
それ故、調査レポートでは「（囲い込みの対応が）非常に手慣れている印象を受け、囲い込み行為が担当者レベルのみではなく、店舗全体での対応であり、日常的に行われていることが推測されます」と結論付けている。
こうした囲い込みの実態について、大手各社はどう答えるのか。
三井不動産リアルティは「囲い込みなんて随分と昔の話。今ではもしも発覚すれば経営会議の俎上に載せられるし、懲罰の対象となる。当社では囲い込みが発覚したケースは全くない」と回答。
また、住友不動産販売も「物件の囲い込みをやっている事実はない」と否定する。
だが、今回入手したデータを見る限り、大手各社が囲い込みをやっている可能性は極めて高いと言わざるを得ない。
監督官庁である国土交通省は、不正の実態について、見て見ぬふりをやめ、本格的な調査を行うべきである。
さらに厳罰化も含めた対応を取らない限り、消費者利益を損ねる業界の悪習がなくなりはしないだろう。
かなり昔から行われていることであり、特段驚かないと言うのが不動産業界内の実態です。
ただ昔ほど強烈な囲い込みは少なくなったと言うのが実態です。
ココに出ていない中堅の不動産会社でも行っている行為ですが、
双方代理禁止まではなかなか難しいと言うのが業界の考え方なのかな・・・
売却を依頼する場合は、一般媒介で二社程度に依頼することにより囲い込みは少なくなります。
今後の大手の動向に注目です！